· Правда ли, что банки запрещают перепланировку в купленном ипотечном жилье?
Перепланировку в приобретаемой в ипотеку квартире сегодня сделать можно, но только с разрешения и с учетом требований банка. Если провести изменения самовольно, не предупредив кредитора, то он может подать на досрочное расторжение ипотечного договора и потребовать единовременно погасить выданный займ в полном объеме. Особенно, если переделки в квартире будут выполнены с нарушением действующего законодательства. Также банками не приветствуются изменения в квартире, которые снижают ее ликвидность. Например, если в результате сокращается количество комнат либо уменьшается полезная площадь.
Если же заемщик готов произвести перепланировку в ипотечной квартире с соблюдением всех законов и требований банка, то мешать ему в этом не будут. Российские банки в данном вопросе довольно охотно идут на встречу своим клиентам. Конечно, все зависит от конкретной организации, у каждой из них своя процедура согласования. Но, например, самый крупный банк страны с 2018 года очень сильно облегчил данную задачу, и сегодня является самым лояльным в этом плане. Согласно его регламентам, согласование перепланировки занимает порядка 7 рабочих дней. В других банках данная процедура может занимать до нескольких месяцев. Все зависит от их внутренних регламентов и сложности планируемых работ.
· В каких случаях согласование с банком не понадобится, а когда – потребуется обязательно?
· Надо согласовывать остекление лоджии и перенос дверного проема?
Существует ряд перепланировочных решений, которые не требуют согласования с банком. К таковым относятся остекление лоджии, демонтаж встроенных шкафов, замена напольного покрытия и другой мелкий ремонт в квартире. То же самое можно сказать про демонтаж двери, например, когда на ее месте оставляют арку. Исключением будет дверной проем между кухней и комнатой, если в жилом помещении проведен газ. В таких случаях по требованиям техники безопасности дверь должна присутствовать обязательно, чтобы в случае утечки газ не распространился по жилым помещениям.
Перенос дверного проема в стене, которая не является несущей, также можно не согласовывать. При этом перенос двери в несущей стене дома – это решение, для реализации которого потребуется пройти довольно сложную процедуру согласований. Такую перепланировку в ипотечной квартире согласовывать с банком строго обязательно.
Не требует согласования установка кондиционеров. Хотя сегодня в Москве к данному вопросу начала проявлять большое внимание городская администрация, которая борется за то, чтобы фасады домов были выполнены в едином стиле, а внешние блоки охлаждающих приборов не крепились в хаотичном порядке.
Вполне лояльны банки к совмещению раздельного санузла, если оно производится только за счет демонтажа стены-перегородки. Во многих банках для такой переделки согласование не потребуется. В то же время перенос санузла в сторону нежилого помещения, например, коридора, как правило, уже требует согласования.
В каких-то банках можно, а в каких-то нет не согласовывать объединение балкона или лоджии с жилой комнатой. Главное при этом не выносить на лоджию радиаторы отопления, так как это запрещено законодательно.
В свою очередь существует ряд перепланировочных решений, которые запрещены на законодательном уровне. В частности, нельзя объединять кухню, в которой проведен газ, с жилой комнатой. В таких случаях по требованиям безопасности дверь между помещениями должна присутствовать обязательно, хотя бы раздвижная или стеклянная, чтобы в случае утечки газ не распространился по жилой зоне.
Нельзя увеличивать площадь санузлов в сторону кухни, и, наоборот, кухню в сторону санузлов. Нельзя выносить приборы отопления на летние помещения – лоджии, балконы, террасы. Также запрещено наращивать балконы. Увеличивать любой конструктив дома за пределами его контура противозаконно.
Нельзя в квартире менять вентиляционные коробы, трубы общедомовой канализации и водоснабжения, а также прятать трубы газоснабжения в какие-то стеллажи, они должны быть на виду.
Кроме того, категорически запрещается увеличивать площадь квартиры за счет общедомового имущества, например, присоединять часть чердака или лестничной клетки.
· Как действовать по закону, если хочется в ипотечном жилье сделать перепланировку? (куда сначала пойти и на каком этапе и как уведомлять банк).
Если заемщик хочет сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, то он должен следовать следующему алгоритму. Первым шагом необходимо будет подготовить проект будущей перепланировки, обратившись в бюро технической инвентаризации, архитектурное бюро либо другую организацию, оказывающую подобные услуги. Их эксперты, как правило, хорошо знают, что можно будет переделать в квартире, а что нельзя не только с учетом законодательства, но и пожеланий конкретного банка. Здесь необходимо отметить важный момент: требования к перепланировкам у банков могут быть жестче, чем прописано в законе. Такие моменты лучше выяснить заранее.
Второй шаг – после того, как проект перепланировки будет готов, его необходимо направить в банк для одобрения и получения разрешения. После этого документы подаются в мосжилинспекцию. Вся эта процедура займет около 4 месяцев в зависимости от регламента банка и сложности перепланировки.
Некоторые россияне от незнания могут сначала попытаться узаконить перепланировку в мосжилинспекции, а уже потом уведомить банк. Так лучше не поступать, ведь инспекция сразу увидит, что объект находится под обременением, поэтому отправит за получением разрешения в банк. Чтобы не тратить время в пустую, лучше сначала получить проект, согласовать в банке, а уже потом во всех остальных инстанциях.
Когда все разрешения получены, документы подаются в Росреестр, который регистрирует изменения и возвращает актуальную их версию с учетом перепланировки. Далее заемщик должен передать обновленную версию документов в банк. Тот, в свою очередь, может заключить с заемщиком дополнительное соглашение к кредитному договору, в котором укажет на изменения в объекте недвижимости.
Также отмечу, что помимо банка о будущей перепланировке необходимо уведомить страховую компанию, с которой заключался договор при получении ипотеки. Если перепланировка будет выполнена без этого, то появляется риск, что при наступлении страхового случая страховка может быть не выплачена, поскольку были изменены конструктив или иные параметры квартиры.
И уже после получения всех разрешений и подписания всех необходимых документов можно приступать непосредственно к строительным работам.
