Новый закон
Президент РФ подписал Федеральный закон от 29.10.2024 № 371-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым уточняется порядок проведения комплексных кадастровых работ (ККР).
ККР предусматривают кадастровый учет и/или уточнение сведений обо всех объектах недвижимости, находящихся как минимум в пределах одного кадастрового квартала. Приблизительно - это от одной до нескольких сотен земельных участков. Результатом ККР является разработка карты-плана территории, на которую помещены объекты недвижимости кадастрового квартала. Технология выполнения ККР не предусматривает индивидуальное согласование границ земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС). Карта-план территории принимается согласительной комиссией, включающей разработчика, представителя муниципальных и региональных властей, Росреестра, саморегулируемой организации исполнителя ККР и других заинтересованных лиц. Вероятно, это дает существенную экономию времени и средств на выполнение кадастровых работ.
В соответствии с новым законом ККР по источникам финансирования подразделяются на работы федерального, регионального и местного значения.
Предусматривается, что ККР федерального значения будут выполняться исключительно Публично-правовой компании (ПКК) "Роскадастр", за счет средств субсидий, выделяемых по соглашению между Росреестром и ППК «Роскадастр». При этом закон не отменяет необходимости проведения процедур, предусмотренных Федеральным законом от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в отношении ККР регионального и местного значения.
Выделение субсидий на ККР регионам с 2025 г. прекращается, как не показавшее эффективность и качество работ.
Данным законом определяется, что упомянутое соглашение будет содержать в том числе перечень кадастровых кварталов, на территориях которых предусматривается выполнение ККР федерального значения. Перечень таких кадастровых кварталов подготавливается Росреестром на основании предложений (заявок) органов государственной власти субъектов Российской Федерации и предложений ППК "Роскадастр". Порядок и критерии определения перечня кадастровых кварталов, на территориях которых предусматривается выполнение ККР федерального значения, устанавливаются Правительством РФ. Исходя из Письма Росреестра от 02.02.2024 г. N 18-0862-ТГ/24 можно полагать, что при формировании перечня кадастровых кварталов для ККР федерального значения приоритет будет отдаваться кадастровым кварталам, в которых: а) наибольшее количество земельных участков без границ и объектов капитального строительства (ОКС) без привязки к земельным участкам, б) массовые реестровые ошибки в местоположении границ объектов недвижимости, т.е. неверно установленные границы участков и ОКСов, в) наличие утвержденных документов для образования новых земельных участков, предусмотренных частью 6 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности», т.е.- для земельных участков, в отношении территории которых утвержден проект межевания территории или иная проектная документация.
Кроме того, федеральным законом уточняется, что в результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается образование, в том числе земельных участков общего назначения в границах садоводств (СНТ), гаражных кооперативов и под многоквартирными домами.
Новым законом устанавливается обязанность Росреестра в десятидневный срок со дня внесения в ЕГРН сведений и (или) осуществления государственного кадастрового учета на основании карты-плана территории по размещению в личном кабинете кадастрового инженера, подготовившего карту-план территории, и направлению правообладателям объектов недвижимости уведомлений о внесении (или невнесении) в ЕГРН сведений об изменении характеристик объектов недвижимости.
Чем вызвана необходимость принятия закона
В пояснительной записке к законопроекту (№ 643017-8 https://sozd.duma.gov.ru/bill/643017-8) указано, что в настоящее время 22 млн. земельных участков (35,5 %) и 31 млн. ОКСов (71,5 %), сведения о которых есть в ЕГРН, не имеют границ (межевания). При этом в ЕГРН содержится более 8,5 млн. реестровых ошибок. (По нашему мнению, количество реестровых ошибок в ЕГРН может быть оценено в 15-18 млн. Не составляет труда привести коттеджные поселки или СНТ, в которых границы всех земельных участков определены неверно).
Анализ рынка ККР в 2021 г. показал, что средняя стоимость ККР на один объект недвижимости составила 1400 рублей, а в 2022 г. за счет увеличения доли демпинговых закупок снизилась до 1200 руб. При этом качество ККР было крайне низким, ряд контрактов пришлось расторгать или переносить сроки их исполнения на следующий год. (Тем не менее, ПКК «Роскадастр» обязуется выполнять федеральные ККР за 1200 рублей за объект).
Государственная программа РФ «Национальная система пространственных данных» от 11.08.2022 г. № Пр-1424 предусматривает наполнение ЕГРН полными и точными сведениями в объеме не менее 95 % к концу 2030 г., что возможно осуществить лишь при увеличение масштаба проведения ККР. На эти цели в федеральном бюджете на 2024 г. предусмотрено ( с округлениями)- 0,541 млрд. руб., на 2025 г. - 4,343 млрд. руб., на 2026 г. - 6,077 млрд. руб.
Что получат от закона собственники недвижимости
Принятие закона можно только приветствовать. В первую очередь не из-за того, что будут закоординированы новые объекты недвижимости. Для сложившимся десятилетиями землепользований это не существенно. А потому, что крайне затруднительно представить себе иной способ исправления миллионов или уже десятков миллионов реестровых ошибок, допущенных кадастровыми инженерами, к исправлению которых за свой счет собственники далеко не всегда готовы. В то же время, если допустить, что бюджетные деньги на КРР — это тоже средства собственников, только лежащие в другой «корзине», то двойная (иногда и тройная, поскольку известны уже выполненные ККР с ошибками) оплата одних и тех же работ неизбежна.
Исходя из объема предполагаемых к выделению средств на ККР и названной цене учета одного объекта недвижимости в 1200 руб., можно оценить количество исправленных в учете или поставленных на учет объектов с координатами в 2024 г. - в 450 тыс., в 2025 г. - в 3,6 млн., в 2026 г. - в 5 млн.
По нашему мнению, 1200 руб. на один объект недвижимости в ККР - это чрезвычайно мало. Тем более, что проектом закона продекларировано не только извлечение коммерческой выгоды, но и осуществление ППК «Роскадастр» задач государственного значения, в том числе на удаленных, арктических территориях, во всех субъектах РФ. Достаточно вспомнить, что средняя цена межевания в Московском регионе (ок. 10 % всех земельных участков) составляет ориентировочно для бытовых участков 12-15 тыс. руб, для РФ в целом - примерно вдвое меньше. Каким образом можно поставить на кадастровый учет миллионы удаленных, арктических, трудоемких в согласовании земельных участков, не ясно.
Хотя территория ККР и межуется (исправляется) целиком, но в отношении каждого участка проводится индивидуальная работа. Например. 1) Если собственники не обеспечивают доступ к объекту недвижимости, Росреестр рекомендует исполнителям ККР применять сочетание иных методов кадастровых измерений: картометрический, аналитический, фотограмметрический. 2) Если при межевании участка под многоквартирным домом его площадь будет меньше учтенной более, чем на 10 %, требуется письменное согласие всех собственников квартир такого дома, что вряд ли осуществимо, но попытаться-то исполнители должны. За 1200 рублей за объект. 3) ККР для садоводческих товариществ возможны только в случае наличия проекта межевания территории или иного утвержденного документа о распределении (расположении) участков в СНТ. Как минимум в половине СНТ (15 млн. земельных участков) таких документов нет.
Таким образом, земельные участки, обеспечивающие хотя-бы нулевую рентабельность ККР, довольно быстро «закончатся», и выделенный объем бюджетных средств не позволит достичь плановых результатов госпрограммы создания системы пространственных данных.
В то время, когда специалисты ПКК «Роскадастр» будут ответственно выполнять ККР (примем за аксиому), некоторые иные кадастровые инженеры продолжат свою разрушительную деятельность, будут по-прежнему «пристраивать» вновь межуемые участки к участкам с неверными координатами. Внутри себя они это называют - «не проявляют должную принципиальность», т.е. не втягиваются в судебный процесс, не отказываются от кадастровых работ и не предлагают первому нерадивому коллеге добровольно исправить его межевой план. С учетом того, что кадастровые инженеры - «коекакеры» трудились два десятилетия, специалистам ППК «Роскадастр» вряд ли удастся действовать так быстро, чтобы успевать перемежевать старое с реестровыми ошибками и поставить на учет новое уже с правильными координатами.
Учтем также довольно большое количество исключений в учете объектов при ККР. Например, в ККР не включаются: 1) объекты в зоне комплексного развития территорий, 2) лесные участки, если нет соответствующего проекта их освоения, 3) земельные участки при отсутствии возможности указания данных об обеспечении доступом земельного участка посредством смежных земельных участков, 4) земельные участки, по сведениям ЕГРН находящихся в кадастровом квартале, в отношении которого выполняются ККР, но фактически расположенных в иных кадастровых кварталах, 5) земельные участки, с пересечением с иными земельными участками, находящимися в смежных кадастровых кварталах, при невозможности исправления описаний местоположения границ, 6) земельные участки, для которых получено значение площади, превышающее значение площади земельного участка по ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на 10 %, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен, 7) гаражные блоки, если сведения о гаражах содержатся в ЕГРН в виде сведений о зданиях и пр. (подробнее см. 221-ФЗ «О кадастровой деятельности) и Письмо Росреестра от 15.08.2023 г. N 18-02532/23).
Для нас очевидно, что совокупность исключений из подлежащих ККР объектов недвижимости и невозможность полностью исправить данные по всем уже учтенным объектам не позволит добиться качества и наполненности ЕГРН к концу 2030 г. в 95%.
Можно ли рассчитывать, как это объявила, например, «Парламентская газета» (https://www.pnp.ru/politics/granicy-zemelnykh-uchastkov-utochnyat-besplatno-dlya-rossiyan.html), что для собственников участков теперь межевание и исправление ошибок будет бесплатным? Да, можно, но не для всех и не сразу. По нашему мнению, чтобы попасть в территорию ККР, надо чтобы очень сильно повезло.
Какие мероприятия могли бы способствовать намеченным планам, но законодательством не предусмотрены
Во-первых, исключение требований для СНТ об обязательном наличии проекта межевание территории или иного документа, определяющего проект застройки СНТ (п 3) ч.6 ст. 42.1 221-ФЗ ). Таким образом примерно 7 млн. земельных участков могли бы быть добавлены в возможные для ККР.
Во-вторых, отмена требований статьи 26 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о недопустимости пересечения границ земельных участков и чересполосицы. Как при ККР, так и при «обычном межевании» участков добросовестные кадастровые инженеры не должны быть заложниками своих безответственных коллег, допустивших неверные межевания. Ответственным кадастровым инженерам надо дать возможность таким образом ставить на вид ( в прямом смысле, например, через Публичную кадастровую карту) некачественную работу, с позволения сказать, коллег. В этой связи целесообразно бы подумать и об ответственности таких горе-инженеров, допустивших массовые ошибки. Например, «особо отличившихся» уместно было бы пожизненно лишать права на соответствующую профессиональную деятельность, а нанесенный ими ущерб компенсировать из средств саморегулируемой организации или страховых фондов. Если посмотреть на реестр кадастровых инженеров, в котором есть и база качества их работы, то это какие-то святые люди. Попробуйте найти в реестре кадастровых инженеров, допустивших ошибки, вряд ли это удастся.
В-третьих, целесообразно обеспечить строгое выполнение Росреестром положений федерального закона 218-ФЗ о допустимой «прирезке» к площади участка при межевании. Если бы всегда соблюдалось требование о допустимости прирезки до предельного минимального размера по правилам землепользования и застройки (в 99 % случаев для бытовых участков он установлен), а не выдумывалось несуществующее требование про прирезку до 10 % для таких участков, множество собственников сделали бы межевание за свой счет, не рассчитывая на ККР как спасение.
Риторические вопросы
1) Можно ли заказать в ПКК « Роскадастр» за небюджетные деньги ККР отдельно взятого СНТ или коттеджного поселка из расчета 1200 руб. за объект?
2) Могут ли СНТ или коттеджные поселки направлять заявки на ККР непосредственно в Росреестр или органы власти, если предварительное обследование территории уже выявило массовые реестрвые ошибки?
3) Каким образом установлено, что реестровых ошибок в ЕГРН более 8,5 млн., а не, предположим, 15 млн?
4) Планируемый объем бюджетных средств на 2025-2026 г.г. точно достаточен, чтобы к 2030 г. наполняемость и достоверность ЕГРН были не менее 95 %? Ведь 5% недостоверных межеваний в остатке предусматривает новое или повторное межевание около 50 млн. земельных участков.
